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ケーススタディー

  1. 鑑定評価によって相続税額を少なくした案件
  2. 鑑定評価によって関係会社間取引の土地評価額を少なくした案件
  3. 鑑定評価によって240,000千円の融資が実行された案件
晴鑑定の不動産鑑定 ケーススタディー 2

鑑定評価によって関係会社間取引の土地評価額を少なくした案件

  • 所在地: 大阪府
  • 土地面積: 630.17 平方メートル
  • 状況: 宅地

財産評価基準に基づく評価額 46,780千円
当社の鑑定評価額 37,400千円
相続評価の差 9,380千円

■コメント
対象地は無道路地のため、国税庁の評価基準では大きく下がらない。
そのため、市場実態にそぐわない評価額が試算される。

無道路地価格 = [(A-B-C)×1/(1+r)^n]×k

  • A:通路開設・拡幅実現時の無道路地価格
  • B:囲繞時に支払う通路買収価格
    (経済合理性に反する分割等を前提とした訴訟費用を考慮)
  • C:改良工事費用
  • n:通路開設・拡幅の実現までの期間(必要に応じて訴訟等の期間を考慮)
  • r:上記期間の土地期待利回り
  • k:不確実性補正率

評価の手順

  • ※1 標準画地の価格: 120,000円/平方メートル
  • ※2 路地状部分減価率: 0.50
  • ※3 有効宅地部分の奥行減価率:-15 および 規模減価率:-20 合計:-35
  • ※4 取付道路の経済合理性に反する分割等を前提とし、通路開設による(B)地の外溝等復旧補償工事などを考慮した買い進み率: 1.80
  • ※5取付道路買収の不確定要因補正率: 0.10

1袋地(A+B)の価格

(A)路地状部分
120千円(※1)/平方メートル×0.50(※2)×48.6平方メートル=2,916千円

(B)有効宅地部分
120千円(※1)/平方メートル×0.65(※3)×630.17平方メートル=49,153千円

(A)+(B)計 52,069千円

2取付道路価格

120千円(※1)/平方メートル×1.80(※4)×48.6平方メートル=10,498千円

3無道路地価格

(52,069千円−10,498千円)×(1-0.10)≒ 37,400千円

  • 対象地が道路に接面した価格
    120千円×0.8×630.17平方メートル=60,496千円
  • 無道路地の価格割合
    37,400千円÷60,496千円=61.8%
  • 減価率
    (1-0.618)=38.2%

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