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ケーススタディー

  1. 鑑定評価によって相続税額を少なくした案件
  2. 鑑定評価によって関係会社間取引の土地評価額を少なくした案件
  3. 鑑定評価によって240,000千円の融資が実行された案件
晴鑑定の不動産鑑定 ケーススタディ ー3

鑑定評価によって240,000千円の融資が実行された案件

金融機関での自己査定で担保価値なしとされていた生産緑地の指定を受けた田畑を、当社の独自システムの一つである「開発コンサル評価」で241,600千円と鑑定し、240,000千円の融資が実行された案件です。

  • 所在地: 大阪府
  • 土地面積: 1,329 平方メートル
  • 状況: 田・畑

コンサル以前の金融機関の担保評価額 0円
当社の開発コンサル評価額 241,600千円
金融機関の融資実行額 240,000千円

■コメント
対象地は生産緑地に指定されており、金融機関は田畑等農地は原則として担保にとらない。従って評価額は0円。
そこで当社の開発コンサル評価を適用し、以下の手順でコンサルを行った。

評価の手順

  • 1
    本件土地は、生産緑地の指定を受けており、開発にあたっては、当該指定の解除が前提となる。
  • 生産緑地解除の申請は、現在の農業従事者(小作人も含む)が農業を継続できない場合に限って可能となるもので、その場合、市に対して買収の申し出を行うことになる。
  • 1ヶ月以内に市が買い取らないと判断すると、JA等が買わない時(2ヶ月以内)農地以外での使用が可能となる。この時に当該土地の農地以外での使用許可が出ることになる。

2
農地転用の許可については、市街化区域内に所在するため、生産緑地が解除されれば転用は届出のみで良い。受理通知書が交付される。

3
本件土地は、不整形かつ袋地状の土地のため土地利用上、車両の回転帯をつくる必要があるが、(1)の道路を利用することができれば何ら問題はないが、当該道路は個人所有のため所有者の承諾が必要である。本件は対象地内に回転帯を設ける計画案を作成し、開発課と協議を行った。

4
本案件の受注後、(1)〜(3)をうまくこなし、ほぼ4ヵ月後に開発許可が下りた。

5
本件土地を10区画に分割し、建売分譲を想定し、開発方式を適用し、評価額を決定した。

6
開発コンサル評価書を金融機関に持ち込み、説明。
約3週間で240,000千円の融資が実行された。

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