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竹岡晴人のコラム

鑑定業界栄枯盛衰

		
この業界地方では年配組と若手組、都市部では大手と小手が仕事の争奪戦を
繰り広げている。


全体的に依頼件数の減少傾向と相俟って国交省が鑑定士の大幅増員を打ち出
した事でますます争奪戦に拍車がかかっている。


都市部小資本鑑定事務所では、安く優秀なソフトが開発された事もあり相当
スキルアップをはかっており大手と言えども今までのように安閑としてはい
られない。


水面下では既に大手と小手の血みどろの戦いが始まっているようだ。


T.苦戦する大手鑑定会社


(1)入札制度の拡大による参入障壁の崩壊
 今までは道路公団、財務局、固評路線価付設システム等はほぼ大手鑑定会社が
 独占していた。


(2)だらだらと続く報酬単価の低下


(3)個人事務所の全般的なスキルUP


(4)区画整理 工場団地造成 高速道路 バイパス等
  用地買収等の大口鑑定需要の激減


(5)周辺業務、特に固定資産路線価付設評価システムへの個人事務所の参入


以上の事に歯止めがかからなければ大手鑑定会社の一角が崩れる事もあり得る
だろう。


大手が小手から仕事の領域を守る為には鑑定書の差別化をはかる必要がある。



U.私の見る処、既に2つの点で差別化をはかる手は打たれている。

(1)Capレ−トの非公開
 証券化等収益還元法のcapレ−トは取引事例比較法の取引デ−タ−と
 同じ重要度をもつ。都心部商業不動産capレ−トのデ−タ−は大手が
 独占しておりこれを協会で閲覧可能にする動きは全くない。
 よって小手に証券化の鑑定依頼があってもcapレ−トの決定を
 説明できないので受注できない。


(2)品質マネ−ジメントシステムの認証取得
 以上2つの点で小手は大手に立ち打ちできない。
 特に(1)のcapレ−トは証券化の鑑定に限らず今後売買、担保、資産評価等、
 一般の鑑定にも事業法人、金融機関等の依頼者はその決定の説明を
 求めてくるだろう。


V.鑑定業界5年後の予想
 インタ−ネットの普及によって大手が鑑定業界を牛耳る時代はあと5年もすれば
 終了するでしょうし、小資本の事務所でも勝ち組の仲間入りを果たすことが
 できるようになります。

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