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竹岡晴人のコラム

恐るべし外資系不動産ファンド

外資系ファンドへ転職をした一行員の語り口上 (平成8年頃のお話)

1.ユニ−クな面接
広い会議室にただ一人長テ−ブルの先端に座らされライトを当てられる。
スピ−カ−から色々な質問を出されしばらく門答が続く。

最後にリ−ダ−らしき外人が英語で質問し入社式の前には秘密結社のような宣哲をさせられる。

※恐らくこの会社はユダヤ系外資であろう。

2.当時(平成8年頃)の東京不動産マ−ケット

「不動産及び不良債権買います」という通知をだすだけで、各社の不良債権部門の管理職が飛んできた。「検討します」と言いつつしばらく放って置くと、どんどん値段が下がる。まさに“バナナの叩き売り”

いくらで買ったかというと、賃料収入の利回りでいえば20%〜30%の値段。平成バブルの時の高値からいえば20%以下の値段だ。

ちょうど我々が不動産をタダ同然で買い漁っていた時、金融と不動産の規制緩和が始まった。ほとんどアメリカと同様の不動産証券化がスタートした。日本の大手不動産会社が勉強を始めた時、我々外資には、既にあらゆるノウハウとマニュアルが揃っていた。勝負は初めからついていた。

3.資金調達

国際金融の手法を使えば1%の金利で円が調達できる。これを5%前後で貸し付け、融資手数料を2%別途に取る。さらに5年間が基本の融資だが、中途解約(中途返済)なら10%〜20%の中途解約金が入ってくる。

融資の限度額も、不動産評価の70%以上は貸さない。その上、直接貸すのは子会社、いわゆるノンバンクからだ。だから絶対安全だ。

4.外資系ファンドの将来

平成10年当時から見ると日本の不動産もずいぶん上昇した。もう一度バブルになってもらいたいが、我々はそこで儲ける仕掛けを作る自信がある。また売り抜ける自信もある。

もっとも、再び投資できなくなれば、最後は全ての資金を、別の国にもって行くことになる。おそらく次は中国だろう。そうなるとボクの職場は消滅する。外資とはそういうものだ。こんなにアメリカに儲けさせたのに、資本の論理は明快だ。利益率が落ちた職場はリストラされる。その日はいつのことだろう。意外に近いかも。

※これを読む限り日本の金融機関は主にユダヤ系外資の手のひらで泳がされているようなものだ、バブルの発生も崩壊も彼等の想定の範囲内と言うところなのだろう。

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