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不動産鑑定Q&A

「不動産鑑定」に係わるQ&A

  1. 「不動産鑑定士」はどのような仕事をしているのですか?

    土地建物などの不動産は、個別性が強いうえに狭い限られた市場しかないので、なかなか適正な価格を見出すことができません。
    そこで、不動産鑑定士はオープンな市場にかわって、不動産に関わるいろいろな権利の価値を価格で表わします。

    この作業を鑑定評価といいますが、この鑑定評価は不動産の価値について、公正で客観性が求められる時に、意思を決定する際の根拠づけに、また公的な機関への説明のためなどに利用されています。

    もう少し詳しくいうと、不動産の売買や交換をする時、不動産を担保に提供して融資を受けるとき、相続時に遺産を分ける場合、
    賃料地代を改定するとき、再開発・等価交換・共同ビル等を計画する場合、地価公示、地価調査、相続税標準宅地の評価などを行うときに利用されています。

    また、不動産に関する幅広い知識をベ−スにして、不動産の有効利用のプランニンクをはじめ、不動産の証券化やPFl事業に関わることなどが「不動産鑑定士の名称を用いて業として行うことができる」と法律で明記され、不動産をめぐる様々な分野に進出しています。

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  2. 「不動産鑑定士」になるには、どのような試験や実務が必要ですか?

    平成18年度から新しい試験と実務修習制度が実施されました。 不動産鑑定士試験は短答式試験と論文式試験の2つからなります。その後、実務修習を経て、登録を行うことで、不動産鑑定士となることができます。

    (1) 短答式試験
    受験資格:年令、学歴、国籍等を問わず誰でも受験できます。 試験科目:不動産に関する行政法規・不動産の鑑定評価に関する理論(いずれも五者択一式)  試験日:毎年1回(5月頃)

    (2) 論文式試験
    受験資格:短等式試験合格者(3回まで)  試験科目:民法・経済学・会計学・不動産の鑑定評価に関する理論  試験日:毎年1回(8月頃・3日間)

    (3) 実務修習
    国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関において実施されます。実務修習機関には大学と(社)日本不動産鑑定協会があり、後者はさらに実際の指定不動産鑑定事務所での実務も行います。期間は1年から3年間となっています。

    (4) 不動産鑑定士の登録
    実務修習での修了考査の結果、修了を認められ、国土交通大臣の修了の確認を受けた後、不動産鑑定士として登録することができます。

    不動産鑑定士となった後は、不動産鑑定業者に勤務して不動産鑑定士として業務を行ったり、企業内の有資格者として活躍が期待できます。また、不動産鑑定業者の登録を受け、開業することもできます。

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  3. 「正常価格」とはどのような価格のことですか?

    不動産にはそれぞれ個別性があり、その取引は狭いエリアのなかで行われ、必ずしもオープンな取引市場が形成されているとも言えません。そこで適正な価格を求めるために、不動産鑑定士による鑑定評価が行われています。 鑑定評価はオープンで合理的な市場と同じ働きをし、適正な価格を求めるためのものです。

    「正常価格」とは、この鑑定評価で求める価格のうち基本となるもので、「市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値」を表示する適正な価格とされています。

    つまり、自由に参入(退出)できる市場参加者がいて、その参加者はいわゆる売り急ぎや買い進み等の特別な動機がなく、自由競争によって売買をする場合の価格ということになります。また、その参加者たちは取引を成立させるための通常の知識や情報を持っていることや、取引成立のための通常の労力や費用は費やしているものであるとの前提もあります。

    これに対し、「限定価格」「特定価格」「特殊価格」といった、あまり日常ではお目にかからない価格の種類もあり、このような場合の鑑定評価も不動産鑑定士の仕事となっています。

    「限定価格」とは、例えば隣家の不動産を買おうとする場合や、不合理に分割して売買するような場合に生じます。この売買に関わる当事者の間だけで利益の公平を図ろうとする価格をいいます。

    「特定価格」は資産の流動化に関する法律などにおける投資採算価値を表示する価格や民事再生法で資産の早期売却する場合の価格、会社更生法などで事業継続を前提とする場合の資産価値を表示すす価格などがあります。

    さらに、「特殊価格」として、文化財の指定を受けた建造物など一般市場での利用や保存方法によらない不動産の現況・保存を前提とした場合の価格を求められることもあります。

    日頃、価格として耳にするのは、「呼値(よびね)」「実勢価格」等とよばれるもので、期待をこめた見込価格のことです。売主は少しでも高く、買主は少しでも安く買いたいと思うので、成約時には結局、売主は少し安く売り、買主は少し高く買ったというところで落ち着くでしょう。 

    このように、取引される価格は、売主、買主それぞれの主観による価格で、客観的な価格である「正常価格」とはやや異なります。

    まとめると、「正常価格」とは客観的な価格指標のことです。正常価格を中心に、売主・買主いずれかの事情や動機によりどちらかにズレ、取引きされた結果が取引価格であり、実勢価格ともいいます。このため、正常価格と取引価格の間に差が生じるのが普通です。

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