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不動産鑑定Q&A

売買・賃貸借に関わるQ&A

  1. 自宅分譲マンションから−戸建てに住み替えたいのですが、新しい住宅の購入資金のためにマンションを売却する場合と、賃貸して賃料を得る場合とではどちらか得でしょうか。

    マンションを売却するには担保権の解除が必要なので、借入金残額を一括返済しなければなりません。ロ−ン返済の当初は利息部分が多くを占め、元本返済部分はわずかですが、融資額 返済期間の長短により、現金としていくらかは入手できる可能性があるでしよう。

    賃貸にする場合はローンの継続等が可能かどうかが重要ですので、融資先とご相談ください。ローンが継続できれば、家賃収入を返済に充てることができ、完済後はすべて収入となります。

    しかし、実際に賃貸するには煩雑な管理が必要です。どちらが得かはそのマンションの立地、賃借人の存在、管理の容易さ、費用なども考慮して判断すべきでしょう。

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  2. 定期借地権付住宅の売買が行われています。価格の安さが魅力ですが、買う場合はどのような点に注意すればよいでしょう。

    土地の所有権にこだわらず、買う人にとっては「より安く」「より広く」、業者にとっては「より多く」という両者の希望をかなえる定期借地権付住宅の売買が見られます。 価格面では、土地付住宅の価格より、随分安くなり、その分建物に資金が投入できるというメリットがあります。

    この場合は、土地の所有者に一時金(更地価格の1〜3割)と地代を支払うことになります。敷地の固定資産税、都市計画税はこの地代に含まれます。

    定期借地権付建物に,通常50年の借地期間を定めています。借地のほとんどは賃借権であり、賃借権を譲渡する場合(つまり、借地権とその上の建物を売買するとき)には、地主の承諾が必要となります。

    さらに将来、建物を増改築しようとする場合や地代を改定しようとする場合などについて取り決めておいた方がよいでしよう。

    平成4年以降は、旧借地法、新借地借家法が並存しており、専門家にご相談されることをお勧めします。

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  3. 湖畔の別荘用地が売り出されました。条件のよい土地を買いたいのですが、どんなところに注意したらよいでしょう。

    別荘地は、    
    (1) 温泉権が付いているもの
    (2) スポーツレジャーが楽しめるもの
    (3) 景観がよく、自然を楽しめるもの
    (4) 避暑地や避寒地になるもの
    (5) (1)〜(4)が複合したもの
    などに分けられます。

    「よい別荘地」の具体的な条件ですが、湖や浜辺に近い土地、あるいは、少し遠くてもその土地から直接、湖が臨めるような土地はまず有望です。

    次に   
    ・開発された別荘地の規模がどのくらいか   
    ・管理がキチンと行われているか   
    ・管理費はいくらくらいか   
    ・不要となったとき譲渡が可能か   
    ・別荘地まで車を使って3〜4時間程度で行けるか   
    ・魚釣りや水泳が可能か、眺めはよいか
    などを検討します。

    施設としては,少なくとも上水道、排水施設、電気は必要です。 分譲段階で上水道等の基本施設がなく、道路と土地のみという物件は避けた方が賢明です。また別荘地は管理が大切です。現地に管理事務所があり、恒久的に建物管理や庭の清掃、除草などを行うケアシステムをもっている別荘地を選ぶべきでしょう。

    別荘地の価値が本当に分かるのは、3〜5年経過してからです。この間に建物が一つも建たないような別荘地は単なる荒地として評価され、買った時の値段を下回ることになります。 買うときは建物がある程度建てられ、実際に使用されているような別荘分譲地を選ばれることをお勧めします。

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  4. 道路と幅2メートル程度接する通路の奥にある土地、建物を買いたいのですが、どのようなことに気をつければよいでしょうか。

    都市計画区域内では、宅地は間口2メートル以上を市道など建築基準法上の道路に接していなければなりません。このように、出入り口が締まった形から「袋地(ふくろじ)」と呼ばれる土地は、通路の間口が2メートルあるかどうかが、その土地をどのように利用できるかの分かれ目となります。

    2メートル未満の場合には、原則として建物の新築増改築及び大規模な修繕はできません。購入した場合には、建物を少しずつ修繕して長持ちさせて利用するか、更地にして建物の敷地以外に使用するしかありません。

    通路の間口が2メートル以上あって建物などが建てられる場合、通路部分は容積率(敷地に対する建物延面積の割合)を計算するとき、敷地面積に含まれます。確かに通路部分の容積率計算には利用できますが、通路自体は建物敷地として利用できないので、同じ面積の整形地と比べると利用が大きく制限されることになります。

    また、そこが住宅地域ならば、四方を住宅に囲まれて圧迫感があり密集した感じとなります。

    商業地の場合には公道に面した画地に比して、袋地の価値は小さくなりますが、住宅地のそれと比べれば減価は小さいでしょう。一般に、袋地の価値は公道に接した整形な土地に比べて低くなるといえます。

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  5. 所有するマンションを売りたいのですが、現在、借家人が住んでいます。売却する場合、一時金のことを含めてどのような注意が必要でしょうか。

    土地と建物を一緒に売買する場合、借家人が住んでいるかどうかによって価格は異なってきます。通常、空家が最も価値の高いものとなります。空家であれば新しく借家人を募集し、新たに一時金を受け取ることができるからです。

    借家人が居住したままだと、新しく買った人は一時金を受け取れず従前の家賃のままです。また、自分で使用することができず、家賃も自由に決めることができないので、一般に値打ちは下がります。

    賃貸中のマンションの場合、価格は収益価格を主に考えます。評価は、実際の支払賃料収入から必要諸経費等を差し引いて求めた純収益を還元利回りで還元して求め(ちょっとややこしいので、詳細は不動産鑑定士などの専門家にお尋ねください)、実際の取引価格とあまり離れていないかどうかを確かめます。

    同時に    
    ・今後の家賃の改定    
    ・一時金の額とその条件    
    ・借家人の回転率
    などを考えます。

    借家人から預かっている一時金は、通常「持回り」といって新所有者に渡さず、前所有者が取ってしまう慣行が多いようです。持回りの場合にはその一時金の金額だけマンションの価格は低くなります。

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  6. 借地借家法が変わりましたが、以前からの借家(借地)はどうなりますか?

    借地借家法(しゃくちしゃっかほう、しゃくちしゃくやほう) は、現在、建物の所有を目的とする地上権、土地や建物の賃貸借について定めた特別法であり、賃貸借の契約等では、この法律の適用を受けています。

    この借地借家法の成立(1992年《平成4年》8月1日)により従来の建物保護ニ関スル法律(建物保護法)・借地法・借家法は廃止されました。
    以下、この文中では従来の借地法・借家法を〔旧〕借地法・借家法、新しい法律を〔新〕借地借家法と便宜上よぶことにします。

    賃貸借の契約が結ばれる時、貸主と借主との関係には当然差があります。両者の平等を保障し、弱い立場におかれがちな借主の保護を図ったのがこの(新)借地借家法です。

    しかし、(新)借地借家法の施行後、(旧)借地法・借家法等が効力を失ったわけではありません。 なぜなら、原則として(新)借地借家法を適用する一方、本法が施行された1992年(平成4年)8月1日以前に設定された借地権・借家権については従来通り(旧)借地法・借家法および建物保護法が適用されるからです。

    従って、1992年(平成4年)8月1日以前に締結された不動産の賃貸借契約は、その契約が更新され続ける限り、(旧)借地法および借家法が適用され続けるのです。

    なお、(新)借地借家法では、新しく定期賃借権が定められました。簡略に説明いたします。 定期賃借権とは、契約期間の更新がない賃借権です。 定期借地権には次の三種類があります。

    1. 一般定期借地権:存続期間は50年以上でなければなりませんが、存続期間終了時には借地を更 地に戻して返還します。

    2. 建物譲渡特約付借地権:存続期間は30年以上と規定され、期間満了時には借地上にある建物を 相当の対価でもって地主に売却されます。

    3. 事業用借地権:借地権の存続期間は10年以上20年以下で、前二者の賃借権と異なって、土地の 利用目的が事業用に限定されています。

    さて、更に、平成12年3月1日から、もう一つ定期借家制度が仲間入りしました。 定期借家制度というのは、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」(平成12年3月1日施行)に基づき、借地借家法の一部改正による定期・建物賃貸借制度のことで、期間の満了時に更新なく契約が確定的に終了する賃貸借契約制度のことです。

    この制度のポイントは次のとおりです。 定期借家契約は、必ず公正証書などの書面によって契約をしなければなりません。 賃貸人は、賃借人に「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。 期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は賃借人に対して期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了によって賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。

    なお、平成12年3月1日より前に結ばれた借家の賃貸借契約は、従来の正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約として有効なままです。 平成12年3月1日より前に契約した居住用建物を引き続き賃貸借する場合は、定期借家契約に切り替えることはできません。

    以上、まとめてみますと借家に関しては、その契約時期、契約内容により3つの法律(〔旧〕借家法、〔新〕借地借家法、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法)が適用され、借地に関しては、契約時期により(旧)借地法、(新)借地借家法による制限があることに注意しなくてはなりません。

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