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不動産鑑定Q&A

有効利用に関わるQ&A

  1. レストランを開業したいのですが、計画した建物が奇抜だといわれています。今後を見越すと、どのように考えれば良いでしょうか。

    ユニークな建物というものは概して建築コストが高くなり、そして一般受けしないため、売るときにはどうしても安くなります。

    総じてレストラン経営は、店舗建物厨房等の固定費の比率が高く、損益分岐点の周辺での売上高の変化により利益が大きく変動します。その点で経営は不安定になりやすく、ユニークなアイデアも短期的な効果に終わる危険性があります。これを避けるためには、開業時から早期に投下資本を回収できるような投資採算の計画を立てるべきでしょう。

    また建物を手放すときは、あまり値引きしなくても売れるように考えておきましょう。建物だけでなく、土地の価値自体があまり低下しないような場所に立地することも大事です。レストランとしての建物は個性豊かなデザインであると共に、いざという場合には改造できる余地のある設計をお勧めします。プランニングの段階から、ぜひ専門家にご相談ください。

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  2. 土地を持っています。建設会社から「近くでの建物建築工事の期間中、その土地を現場 事務所用に貸して欲しい」といわれました。どのような点に注意すればよいでしよう。

    この場合は一時使用の賃貸借となります。期間が終了した時に、確実に無条件で土地を返してもらうためには、その賃借が一時使用であることを明らかにする必要があります。

    契約書に土地の貸借は建築完了時までの一時的使用であることを載せ、建てる現場事務所は必要最小限の大きさの仮設的な建物とすることも書いておきます。

    期間中もときどき、現場事務所として使用されているかをチェックした方がよいでしよう。 このような契約であれば、借地人の意思が臨時的な借地であることは明らかなので、この土地の使用が一時的であることには問題はないでしょう。最後に、建築物ができあがったときは直ちに現場事務所を解体して、明渡してもらうようにします。

    賃料は、一時使用の貸地として、次のような基準で考えます。

    (1) 商業繁華街内の土地で借り手が弱いような場合は、近隣のビル賃料を基準にします。
    (2) 郊外地等で、貸し手が強くない場合は、その土地の固定資産税と都市計画税の合計額の1 〜4倍を年額地代とします。
    (3) 貸し手、借り手の強さがほぼ同じ場合は、近隣の駐車場の料金を基準に考えます。

    内容は、土地の面積に駐車可能な台数を見積もり、これに月額駐車料金を乗じて算出します。

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  3. 市街地から離れた国道沿いに土地を持っています。土地の有効利用にはどのようなものが考えられるでしょう。

    現在は、産業構造が刻々と変化しておりクルマの普及によりライフスタイルの変化も見られます。このような変化の中で、土地利用の方法も従来は考えられなかった用途へ次々と移行しています。幹線道路沿いの土地利用の例をあげてみましょう。

    ・物販店
    本屋、コンビニエンスストア、 靴屋、レンタルシヨップ等
    ・ 飲食店
    ファーストフード ショップ、 ファミリ−レストラン
    ・その他 業務用倉庫等

    社会の変化を見ながら土地の有効利用を考えてみると、 いろいろな可能性があることがわかります。

    (1)商圏… 国道沿いの土地であれば店舗としての立地が考えられます。住宅地から自動車が利用できる圏域にあれば十分に商業施設として可能でしよう。住宅街や市街地とどの程度離れているかを考えます。

    (2)利用してもらえる年代層… 商圏内に若い人が多いかどうかを調べます。背後にある住宅地の人たちが若いほど、夜型の土地利用となりがちです。

    (3)自動車の通行量と内容… 自動車の通行量が多いほど、いろいろな店舗に利用できる可能性が高くなります。業務用の自動車が主か、マイカーが主かなどについて調べます。

    (4)敷地… 自動車を対象とする土地利用であれば、道路と接している敷地の間口が広いか、右折しやすいか、駐車場を十分に取れるかなどについて考えます。

    計画を立てる段階で専門家に相談されるのも一つの方法でしょう。

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  4. 賃貸マンションの建築を計画しています。近くにマンションが多くなっていますが、安定してテナントを確保するにはどうすればよいでしょう。

    賃貸住宅も入居者の確保がなかなか難しくなってきています。このような時期に建築する賃貸マンシヨンですから、特色あるものにしてテナントを確保されることをお勧めします。アイデアをいくつかご紹介しましょう。

    (1)特定ユーザー向けのマンション…  さまざまな趣味をもつ人や、世代構成、ライフスタイルなどに合わせた専用マンションです。従来型のマンションでは適合しない、さまざまのニーズに応えるためのアイデアを盛り込み特化したマンションです。  
    例えば、ペットが飼えるマンション、防音設備のある楽器の弾けるマンションなど、世代構成としては単身者用マンション、女性専用マンション、シルバ−マンション、単身赴任者用マンションなどが考えられます。

    (2)ハード面のサービスを付加… 賃貸であっても、外国人向けマンションや高級感のあるものであれば設備等を充実させ、付加価値を高めていくことができます。例えば、CATVやインターネット等のメディア機能の付加、アスレチックやプール、ランドリールーム等の設置などがあります。

    (3)ソフト面のサービスを付加…  入居者に対して、日常生活上の代行サービスなどを行うことでマンションの付カロ価値を高めようとするものです。例えば宅配便の代理店や、住民票等の申請代行、コピー、ファクシミリサービス、クリーニングサービス、託児所サービスなどがあります。

    また主婦のパートの手助けとなるようなサービスを行っている例もみられます。このように、マンションの付加価値を高めるアイデアはたくさんあります。入居者の希望などを把握した上で、いろいろなアイデアの活用をお勧めします。

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  5. 土地を更地のまま遊ばせています。固定資産税を払うのが大変なので、税金が少なくて すむ土地の利用法はありませんか。

    土地はそれぞれ個別性が強いため一概にいえませんが、一般には、その土地を取り囲む地域の将来へのトレンドから大きく外れない利用方法とすることです。

    近くの地域で土地がとのように使われているか、それがうまくいっているかどうか、うまくいってないとすればその理由は何か、といったことを調べます。 そして今後どのような用途がその地域の利用方法の主流になるのかを判断します。たとえ特殊な用途がうまくいったとしても、その地域の主たる用途にならなければ長期的な投資対象としては疑問が残ります。将来を見越して、最もふさわしい用途で土地を利用しましょう。

    土地の上に建てる建物は自己の所有とし、自分で使用するかまたは賃貸する(貸家にする)が通常の使用方法といえます

    節税効果については賃貸マンションにすれば、土地の固定資産税は更地に比べて軽減されます。また相続税についても、貸家建付地として土地の評価が下がるので、納税額が抑えられることになります。

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