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不動産鑑定Q&A

その他、最近のトピックスなどに関わるQ&A

  1. 幅員3メートルの私道沿いに戦前から建物が建っています。「みなし道路だから、この土地は安い」と言われました。また、私道部分の価格はどうでしょうか。

    「みなし道路」とは建築基準法第42条第2項の「建築物か建ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、その中心線から水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」という「2項道路」のことです。

    通常、公道とは国・自治体が道路認定し管理している道路のことで、そうでない道路を私道といいます。しかし、所有権や利用形態で区別していることもあり、使い分けには注意が必要です。

    設問の道路は戦前から不特定多数の人が通行している道路なので、所有者の意思によって宅地に変えることはできません。従って「公道的性格の強い私道」といえるでしょう。

    3メートル私道に面する土地と4メートル公道に面した土地では、通行・日照通風、建物を建築する際の工事の難易などから4メートル道路に面した土地の方が有利なため、価格は、3メートル私道に面した土地の方が安くなります。また、舗装清掃の管理、課税上の理由によって公道に比べてコストがかかるため、私道に面した土地の方が安くなります。

    「公道的性格の強い私道」の売買では、通常現況の道路部分の価値を0としているようです。

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  2. 不動産投資信託(REIT)とはどのようなものですか?

    不動産投資信託(REIT Real Estate Investment Trust、略してREIT《リート》と呼ばれる。)とは、1960年にアメリカ合衆国で最初に導入された仕組みで、法人、信託又は社団が器(特別目的会社、SPCやSPVなどと呼ばれる)となって、証券市場を通じて投資家から集めた資金を、主としてオフィスビルなどの不動産に投資し、売買益や賃借料などの収益の分配金を投資家に還元する形態をとっています。

    REITには (1)会社型と(2)契約型の2種類があり、投資信託の仕組みとして何を使うかの違いで分類されている。

    会社型は投資法人を使った仕組みです。
    投資法人は投資口を発行して投資家から資金を調達し、投資法人は一定の要件(配当可能利益の90%以上を投資家に配当する等)を満たすことで法人税が実質非課税扱いとなっています。

    契約型は信託銀行の信託勘定を利用したREITです。
    契約型は更に、投資信託委託業者が運用指図する委託者指図型と、信託銀行 が独自の判断で運用する委託者非指図型に分かれます。

    現在、REITの多くは(1)の会社型のスキームが使われています。 このREITの投資口は公募され証券取引所に上場され、高い流動性を備えています。 REITの投資口を買うには、証券会社を通じて証券取引所に注文を出すことで行えます。

    こうしてREITとは簡単に言えば、「投資家からの資金と借入金を元に、不動産を複数購入して、その収益(賃貸料など)を投資家に分配する」という仕組みの商品なのです。したがって、分配金は、不動産からの収益に左右されます。 REITは実物不動産投資と違い、

    ・投資金額が少なくて済む
    ・すぐに購入・換金できる というメリットがあります。

    上場REITは、証券取引所で売買されるため値動きがあり、その点では元本保証の投資商品と比べて、リスクがある代わりに、保有していれば安定して高い分配金を受け取れ高利回りの商品と言えます。

    短期間での値動きは穏やかですから、短期間での値上がりで大幅な売却益を得ることはありませんが、急激な値下がりによるリスクも少ない商品です。

    但し、大手の販売するREITでも、法律で義務づけられている取締役を開催していなかった(会社型の場合)等で金融庁から5社が指導を受ける(平成18年10月)など、問題も出てきています。また、投資対象がホテルやリゾート物件、病院等に多様化して商品選択の自由度が高まった反面、大口投資家からは大型ファンドの要望が強く、大型物件による運用利回りの低下をカバーするため、リスクの高い地方都市の物件を組み入れる傾向も出てきています。あくまで、自己責任で行うこととを自覚して投資対象としましょう。

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  3. 都会から山村に移り住む人がいると聞きます。田舎暮らしに憧れているのですが、どのような問題があるでしょう。

    近頃、自然環境の良さを求めて山村に移り住む人たちが増えました。ほとんどが陶芸家や芸術家、文筆家など、山村でも生活ができる職業の人か、定年退職者などです。

    この人たちは
    (1)自然や地域の住民社会と溶け合って暮していく人
    (2)リゾートマンションなどに入り、地域からは孤立して暮らしていく人
    (3)特定のシーズンにスキーやマリンスポーツを楽しむためたけに別荘等を持つ人
    の3タイプに分かれます。

    (1)の人たちは、山村の側にとっても村おこしの意味から歓迎され、役場の斡旋等もあるようです。
    (2)の人たちは周囲の環境と合致しないために弊害が目立ち、長く生活していくには難点があります。
    (3)の人もレシヤー志向が強く、(2)に近い人たちです。さらに、住んでいないときの別荘の維持管理、生活行動や住民との連絡など、考えなければならない点が多くあります。

    このようなことから、山村に移り住むのは(1)のタイプが最適のように思えますが、(1)のタイプでも問題は生じます。荒れた家屋を改造して利用する場合、必要な資材等をどうするか、また所有者が他地域へ出てしまって探し出せない場合や、売買手続等をどうするかといった問題があります。田畑を耕作する場合は農地法による手続きが煩雑で、他にも慣れない生活環境に適応するまでの精神的肉体的ストレス、医療施設の不足など多くの困難が予想されます。

    しかし、村おこしの視点から積極的に移住を勧めているところもあり、村側の問題は、村の方でできるだけ取り除いて受入れ体制を整えている事例もあるようです。

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  4. 郊外に大型店舗が進出します。駅前の商店街の小売店への影響は?

    よく見られる駅前の商店街が共通して直面している課題を列記してみましょう。

    (1)駐車場の必要性
    都市部を離れますと人口密度が低く、駅と駅との距離が長いため、自動車の保有数は大都市より多く、大人1人に車1台という家も多く見られます。そのため駐車場のない店舗は敬遠されがちです。

    (2)大型店舗の進出による商店街の衰退
    無料で数百台も収容できる駐車場をもつ大型店が地方都市の幹線道路沿いに進出し、集客力をもっているため、商店街は顧客を奪われがちです。

    (3)駐車場の設置  
    通常、駅前の商業地には銀行、店舗等が立地し、郊外に比べて地価が高くなります。このような場所で駐車場のある店舗を作ることは大きな投資であり、負担になります。
    そこで共同で駐車場等を設置する例が見られますが、多くは有料で、一定金額以上の買い物客のみ 無料というケースが多いようです。

    (4)駅前商店街への影響  
    このようなことから、頻繁に自動車を利用する世帯は大型店に流れていきます。駅から徒歩で通える範囲内への人口が集中する程度、駅自体の乗降客数や大きさ、商店街のもっている性格によって、大型店舗と競争できる場合、できない場合と種々のケースが見られます。

    総じて、駅前商店街が衰退している場合が多く、再活性化が叫ばれています。このような商店街の再活性化のために、「新街作り3法」もつくられ、多くの専門家の知恵やアイデアが求められています。

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  5. 兄弟の共有になっている更地をもっています。家を建てるために持分に応じて分割したいのですが、どのようにしたらよいでしょう。

    共有地の場合、それぞれの持ち主はいつでも分割の請求をすることができます。その時は価格を基準に、持分に応じて分割します。留意することは、次の2つです。

    第1に分割により土地の価格の合計が、分割する前の全体の価格を下回らないようにすること。下回るにしても最小限度にとどめるよう、分割する境界線を工夫します。大きく下回る場合は、単独の所有として他の所有者にお金を支払う方法もあります。

    第2に分割後の土地について建築基準法などの法令、予定している建物の構造等を考えて境界線を引くことが大切です。敷地は原則として4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければ、建物の建築はできません。

    分割する時それぞれの土地の評価(点数をつけて考えます)は、標準的な規模、形状等の土地を100として評点をつけて行います。土地の用途により基準が異なります。住宅地の場合には道路の幅員、接面している方向、隣接している不動産などの状態や形状、高低差などによって判定しています。 仮に境界線を引いてみて各々の土地の評点をつけ、各持ち主の持分に応じた面積を求めてみましょう。

    しかし、兄弟の合意までには境界の線が何度も動くことになり、各士地の評点についても微調整が必要になると思います。 分割について協議が整わないときは、裁判所に分割の請求をすることもできます。

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  6. 相続した財産のほとんどが土地でした。どうすれば公平に分割できるでしょうか。

    まず、相続する土地の一覧表を作ってみて相続人の間で考えましょう。

    一覧表に必要な項目は、所在、地番、地目、面積、利用している状況、用途地域(建ぺい率、容積率)、路線価、近くの地価公示または地価調査の価格、固定資産税評価額、などです。

    所在地、地目、面積については、その土地を管轄する法務局で登記簿謄本(全部事項証明書)を取ってみるとよいでしょう。用途地域、固定資産税評価額は、所在地の市役所等で評価証明書および用途地域図を見て確認します。

    路線価は、主な税務署に置いてある路線価で確認できます。(インターネットで調べることもできます)

    市町村役場に行き、将来計画なども調べておくとよいでしょう。相続する土地は、必ずしも登記簿謄本と一致するとは限りません。現地で確認する必要があります。 土地の価格の目安をつけるためには、付近の地価公示、地価調査の価格を調べます。

    おおきな土地の場合は、分割(分筆)して各相続人の所有範囲を明らかにします。不合理な分筆は避け、そのときは金銭で清算するなどの他の方法を考えます。

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